Las provisiones legales que rigen los alquileres y compraventas en España están recogidas bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la cual gobierna los contratos emitidos a partir del 1ero de enero 1995. Los contratos con fecha anterior responden a reglamentos específicos que aparecen modificados dentro de la ley existente de arrendamientos urbanos.

Contrato de Alquiler

El contrato de alquiler debe incluir las siguientes especificaciones:

• Nombre y datos del propietario y del inquilino
• Descripción de la propiedad
• Término o duración del contrato
• Precio acordado del alquiler y términos de pago
• Las condiciones o estipulaciones acordadas por ambas partes

Una propiedad puede ser alquilada por temporada o por largo plazo.

Los contratos de temporada pueden tener una duración de 1 a 11 meses. El propietario tiene la opción de renovar el contrato o pedir al inquilino que deje la propiedad al final del mismo. Este tipo de contrato se utiliza mayormente para alquileres turísticos o de empresa. La duración del alquiler debe aparecer especificada en el contrato.

Un contrato normal o estándar de largo plazo tiene una duración de 1 a 5 años. El primer año es de obligatorio cumplimiento. Luego del primer año, el contrato será renovado automáticamente hasta alcanzar el quinto año, a menos que el inquilino decida finalizarlo antes.

Al concluir el término de 5 años, el inquilino podrá rescindir el contrato, siempre y cuando haya notificado por escrito al propietario antes del fin del contrato. De no ser así, el contrato será renovado por tres años adicionales, si el inquilino no comunica su deseo de cancelar el contrato o solicita otro tipo de acuerdo.

En el caso que un contrato no especifique período de duración, el mismo será válido por 1 año.

Los contratos deben estar registrados en la Cámara de la Propiedad de Barcelona.

Depósito y fianza

El cliente interesado deberá efectuar una reserva, con el fin de retirar la propiedad del mercado. Este depósito de reserva se conoce como una paga y señal y funge a manera de reserva que deberá corresponder a la suma de 1 mes de alquiler. El propietario o agencia deberá entregar un recibo a la parte interesada confirmando la reserva. Si el alquiler se llegara a completar, esta cantidad será aplicada a los gastos requeridos por la transacción. Si el propietario decidiera no alquilar la propiedad o alquilarla a otro candidato, deberá devolver al cliente la cantidad completa de la reserva. Sin embargo, si el candidato interesado optara por no alquilar, el propietario retendrá el depósito de reserva.

El inquilino deberá pagar al propietario una fianza equivalente a 1 mes de alquiler por una propiedad sin muebles, y 2 meses por una propiedad amueblada. Este depósito se le devolverá al inquilino al finalizar el contrato, siempre y cuando la propiedad se encuentre en el mismo estado que le fuera entregado al inicio del contrato.

El inquilino no podrá utilizar la fianza para pagar la renta. Solo tendrá acceso a ésta al final del contrato si la propiedad se encuentra en estado aceptable. De existir daños o reparaciones pendientes tras una inspección por el propietario, serán deducidos de la fianza. La cantidad restante o la fianza completa será devuelta al inquilino dentro de los próximos 30 días a partir de la devolución de las llaves.

La fianza podrá aumentar a partir de los primeros 5 años de alquiler.

Aval bancario

En ocasiones los dueños de propiedades exigen a los inquilinos un depósito adicional para garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Este depósito se conoce como un aval bancario mediante el cual un inquilino deberá depositar una cantidad determinada en una cuenta bancaria especial (en banco nacional) donde permanecerá hasta la finalización del contrato. El documento oficial del aval debe estar certificado e inscrito por un Notario antes de ser entregado al propietario.

La cantidad del aval requerida fluctúa entre 3 y 12 meses de alquiler. El dinero quedará a disposición del propietario en caso de que el inquilino dejara de pagar el alquiler o causara daños mayores en la propiedad. Esta garantía también podrá cubrir los gastos incurridos por cualquier acción legal o proceso de desahucio iniciado por el propietario. El dinero del aval será devuelto al inquilino al finalizar el contrato.

En ocasiones, algunos propietarios aceptan una Carta de la Empresa como garantía, en donde quede certificado que la empresa responderá en caso de impago. De igual forma, una empresa también puede gestionar el aval bancario en lugar del empleado que alquila la propiedad.

Alquiler

El alquiler deberá abonarse dentro de los primeros 5 a 7 días de cada mes, dependiendo de lo estipulado en el contrato.

El propietario deberá generar un recibo de pago que se enviará al inquilino como prueba. El precio del alquiler podrá aumentar durante el término del contrato de acuerdo con el IPC (Índice de Precios al Consumo - IPC).

Otros gastos

El propietario deberá pagar los gastos producidos por uso normal de una propiedad, gastos de comunidad e impuestos sobre la propiedad (IBI). No obstante, el inquilino deberá pagarlos si quedara acordado por ambas partes y establecido en el contrato.

El inquilino deberá pagar por los gastos de gas, electricidad, agua y teléfono a menos que el contrato indique lo contrario. Estos gastos serán cargados directamente a la cuenta del inquilino mediante domiciliación bancaria, según sea acordado en contrato.

Inventario

En el caso de alquilar una vivienda amuebladas, el inquilino deberá firmar un listado con inventario de muebles, equipo y accesorios contenidos en la propiedad. Deberá tomar nota del estado de cada artículo y cualquier otra observación, ya que deberá entregarlos en las mismas condiciones al finalizar el contrato. Las reparaciones o artículos que faltaran serán cargados al inquilino.

Reparaciones

El propietario debe entregar la propiedad en condiciones limpias y habitables. Los daños estructurales o relacionados a la finca y su funcionamiento serán la responsabilidad del propietario. El inquilino deberá cubrir los gastos de reparación causados por uso diario normal o por no utilizar debidamente los equipos electrodomésticos o muebles.

El inquilino debe informar al propietario sobre cualquier reparación urgente. Normalmente, el mismo inquilino debe pagar por el servicio para evitar daños mayores o una situación de emergencia. Los gastos deberán ser reembolsados por el propietario.

Si el propietario decidiera realizar obras o reparaciones que afecten la salud, higiene o disfrute de la propiedad, deberá informar al inquilino con un mes de antelación. El inquilino tendrá el derecho de rescindir el contrato hasta un mes después de recibir notificación. En el caso que optara por permanecer en la propiedad, tendrá derecho a una reducción en el precio de alquiler proporcional al espacio afectado por las obras.

Razones para cancelar un contrato

El propietario podrá rescindir el contrato si el inquilino:

No paga el alquiler o depósito
Alquila la propiedad a terceras personas sin la autorización del propietario
Causa daños intencionales a la propiedad
Realiza obras o reparaciones sin el consentimiento del propietario
Ocasiona serias molestias a los vecinos

El inquilino podrá rescindir el contrato en caso de que el propietario:

No tome las acciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones adecuadas y habitables

Para más información puede visitar el siguiente enlace:

http://www.bcn.es/habitatge/esp/llog_leg_com.shtml